一文读懂“借名买房”法律风险以及规避方法

一文读懂“借名买房”法律风险以及规避方法

有人问当代年轻人面临的难题是什么

80%的人会认为是买房难，买房贵

那比买房更难的是什么？

拥有买房资格

我国实行的房屋限购政策

使得“借名购房”事件频发

那么“借名购房”的约定

是否合法有效？

借名”购得的房子

归谁所有？

是否存在哪些风险呢？

Q：“借名买房”的原因有哪些？

A：借名买房协议的形式在实务中多种多样，近些年由于房地产市场过热国家不断加强对房地产市场的宏观调控力度，出台了限购令、限贷令是“借名买房”行为盛行的主要原因，其他例如规避规避限贷令、解决贷款障碍、简便手续、减少税费、享受特定购房优惠政策、隐藏真实的财产信息等也是“借名买房”事件增多的原因。但规避政策限制的同时，法律风险也随之升高。因此，司法实务出现了大量因借名买房而出现的纠纷。

Q：我想借亲戚的名字买房子会承担哪些法律风险呢？

A：

1.借名购买房屋，如果被借名人反悔，不承认或不履行双方达成的借名买房协议，可能导致你无法取得房屋产权或取回购房款，自身权益无法保障。尤其在购买经济适用房等政策性房屋的情况下，更容易导致借名人即出资人无法取得房屋所有权。

2.双方无书面协议，一方否认曾约定借名买房。如果你借亲戚的名字买房子会因为基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，你的亲戚如果因房屋价格上涨等因素会出现否认借名买房的情况出现。

3.如果你的亲戚即登记购房人失踪或死亡，他的继承人不了解借名之事或不承认借名之事，也会导致你无法取得房屋所有权。

4.第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如你亲戚的配偶以婚姻法的规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

Q：签订“借名买房”合同，具有法律效力吗？

A：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

据此，若借名买房协议系双方当事人自愿签订，是双方真实意思表示，则对于协议效力如何，需确认是否存在恶意串通损害国家、集体或第三人利益，以合法形式掩盖非法目的损害社会公共利益或是违反法律、行政法规的强制性规定的情形。

虽然借名购房形式上违背了房产调控的政策限制，使政策规定的限购人员或禁购人员突破了限制而达到买房的目的，但这种突破只是个体间的调整，即有购房资格的被借名人自由处分其购房资格，而受政策限制的实际购房人借用其购房资格从而实现买房的目的。被借名人处分其购房资格的行为并没有违反法律法规的强制性规定，并未损害社会的公共利益，即其不具备前述《合同法》规定的合同无效情形。

另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条的规定：“《合同法》第52条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而政府出台的房屋限购、限贷政策并非法律和行政法规，亦不属于效力性强制性规定，而是属于管理性强制性规定，因此，协议违反类似规定并不当然造成合同无效。

温馨提示

 1.一定要签订书面协议，用以证明借名买房的关系

如果出名人是已婚的，要保留其配偶对借名买房一事知情的证据，同时合同中最好约定登记购房人不配合过户房屋、将房屋卖给他人等违约情形发生时应承担的违约责任。

2.最好不要借名购买保障性、政策性住房

借名购买保障性、政策性住房的行为碰触社会公共利益，不仅违反相关法律、行政法规的规定，还有损害社会公共利益之嫌，万一发生纠纷，借名购房合同很有可能被法院认定无效。

3.及时保存相关证据

保存好出资记录、转账凭单、物业水电供暖等缴费凭证、还贷记录、购房发票，登记费用等，材料原件最好由实际购房人保管。

4.确保房产登记证由己方保管

发生纠纷时，房产登记证在出资人手中，很大程度上有助于法官认定借名买房事实的存在。

5.应当对登记购房人进行深入了解

为防止其擅自处分房屋，可以让其提供相应的担保，比如将房屋抵押给实际购房人等。